司法書士法人あおいリーガルアソシエイツ

昭和４０年代からマンションの普及が急速に進み始め、それ以降、多少の増減はあるものの、マンションの供給は、現在に至るまで高い水準で推移してきました。　全国のマンションストック総数は、平成２０年末現在で、約５４５万戸（居住人口約１，４００万人）に上り、老朽化の目安とされている築年数が３０年を超えるマンションは、今後、都市部を中心に急増し、２０１１年には１００万戸を超えると予想されています。こうした建築から相当年数を経過したマンションにおいては、躯体部分や設備の物理的・機能的・経済的な老朽化が急速に進み、また、居住空間である専有面積が足りない、エレベーターの設置がない、耐震性が不足している、防犯面での不安があるなどの多くの問題を抱えています。

こうした老朽化したマンションについては、都市再生や居住環境の向上の観点から、建替えや改修等が必要となりますが、マンションは、1 つの建物を多くの人たちで区分所有しており、そうした区分所有者の価値観やライフスタイルの違いを調整しながら、それら区分所有者に合意してもらうことの難しさ、権利関係・利用関係の複雑さなど、建替えや改修等を行う上で多くの課題があります。

このため、平成１４年１２月に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」（以下、円滑化法）、平成１５年６月に「建物の区分所有等に関する法律」（以下、区分所有法）及び円滑化法の改正法が施行されるとともに、国土交通省において、平成１５年１月に「合意形成の進め方に関するマニュアル」及び「建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」の策定等、マンション建替えに関する施策を講じ、また、平成１７年１１月に、「マンション建替え実務マニュアル」（以下、マニュアル）を作成し公表しています。

区分所有法と円滑化法に基づき、マンションを建替える場合の事業の流れを知りたい方
区分所有法に基づく建替え決議を実現する方法には、円滑化法による建替えと、区分所有者が土地を出資し、デベロッパーが建替え事業資金（取壊し費用、建築費用、その他建替え事業に要する費用）を出資して、新たに建築した施行再建マンションの区分所有権（それに伴う敷地利用権）を、それぞれの出資額に応じて配分する、等価交換方式による建替えがあります。