司法書士法人あおいリーガルアソシエイツ

１　不動産を持っている人が亡くなった場合、誰がその不動産を取得するのか？

不動産を持っている人が亡くなった場合（亡くなった人のことを被相続人といいます）、法律により定められた相続人が大別して次のいずれかの方法によりその不動産を取得することになります。

例えば、亡くなった人が夫で、子供が２人いれば、その奥さん（子供から見て母親）と子供２人が相続人になります。

（１）遺言書がない場合・・・法律上の相続分を法定相続分と言いますが、その法定相続分に従って不動産を取得することになります。先の事例でいいますと配偶者である妻が半分（４分の２）、子供２人が各４分の１ずつ相続することになります。

（２）遺言書がある場合・・・亡くなった人（被相続人）が遺言書で相続人を定めていれば、その相続人は法律上の相続分（法定相続分）とは異なる割合で不動産を取得することができます。先の事例でいいますと遺言に定められていれば、妻又は子供のうちの１人に全部相続させたり、妻７分の４、子供それぞれに７分の２と、７分の１の割合で相続させたりすることも可能です。

また、法定相続人（遺言書がない場合の法律上の相続人）以外の人に取得させることもできます。これを遺贈と言います。
※ただし、これらの場合、亡くなった人の配偶者、子、父母は、遺留分を持っていますので、これらの人は遺留分を侵害するような遺言書には従わないこともできます。

（３）遺産分割協議を行う場合・・・相続人間で話し合って、どの不動産を誰が取得するか、あるいはその割合をどうするかを決めることができます。これを遺産分割協議と言います。遺言書の場合は亡くなった人（被相続人）が死亡前に決めるのに対し、遺産分割協議の場合は被相続人の死亡後に相続人間で決められる点で異なります。

※遺産分割協議により、相続人間で法律上の相続分と異なる取り決めをした場合は、なるべく早くその登記をした方が良いでしょう。

例えば、先の事例において相続人間で話し合って、不動産については妻が全部取得することになったとしましょう。この場合、なるべく早くその妻の名義に書換えるための相続登記をした方が良いのです。なぜならば、もし子供が借金をしているとか税金の滞納などがあると、その子供の法律上の相続分に差し押さえがされてしまい、妻名義に書換えるための相続登記をすることがとても難しくなるからです。

　２　相続登記はいつまでにしなければならないのか？

相続登記はいつまでにしなければならないという決まりはありませんが、登記簿上の名義を書き換える登記（この登記を相続登記と言います）を行わなければ、相続人が相続した不動産を売ったり、不動産を担保にして金融機関からお金を借りたりすることが出来ません。

また、長い間相続登記をしないでいると、更に相続人の一人が亡くなり新たな相続が発生し、相続する権利のある人が増えて遺産分割協議をまとめるのがとても難しくなってしまったり、場合によっては、相続人の中で行方不明の人がいたり、海外に住んでいたりして連絡などを取る方法が分からなくなってしまうような場合も考えられます。

このように、あとで相続登記を行いたいと思っても事実上不可能になってしまったり、不可能ではないまでも面倒なことなってしまったりすることもありますので、相続の方針が決まりましたらなるべく早く相続登記を行っておいた方がよいでしょう。

　３　相続登記の具体的な手続き方法と、その際の必要書類を知りたい方

具体的にどうような流れで相続登記の手続きの方法が決まっていくか、またその際の必要書類は何かを示してありますので次のチャートを参考にして下さい。

解説１　遺言書があって、遺言執行者がいる場合

遺言書に「相続させる。」とある場合

不動産の名義書換（移転登記）に必要な書類は次のとおりです。
①遺言書原本（公正証書遺言の場合は正本又は謄本）。ただし、遺言書が公正証書遺言以外の場合は、裁判所の検認手続が必要になります。
②遺言者・亡くなった人（法律上は被相続人といいます。）の死亡時の戸籍謄本・住民票（本籍の記載のあるもの）
③不動産を相続する方の戸籍謄本など遺言者の相続人であることの分かる戸籍・住民票（本籍の記載のあるもの）
④相続する不動産（土地・建物）の固定資産評価証明書（最新年度のもの）
※通常は、権利証は必要ありませんが、あれば参考資料としてご用意ください。※当事務所に登記をご依頼いただける場合、相続する方のご実印又は認印と運転免許証、パスポート等の本人確認書類が必要になります。
※遺言執行者からの不動産の名義書換（移転登記）など案件によってこれらの書類とは別にご用意していただく場合があります。

遺言書に「遺贈する。」とある場合
不動産の名義書換（移転登記）に必要な書類は次のとおりです。
①遺言書原本（公正証書遺言の場合は正本又は謄本）。ただし、遺言書が公正証書遺言以外の場合は、裁判所の検認手続が必要になります。
②遺言者（亡くなった人、法律上は被相続人といいます。）の死亡時の戸籍謄本・住民票（本籍の記載のあるもの）
③権利証（又は登記識別情報）
④遺言執行者の印鑑証明書（登記申請日を基準として３か月以内のもの）
⑤遺贈で不動産を譲り受ける方の住民票（本籍の記載のあるもの）
⑥遺贈で譲り受ける不動産（土地・建物）の固定資産評価証明書（最新年度のもの）
※当事務所に登記をご依頼いただける場合、遺言執行者のご実印、遺贈で不動産を譲り受ける方のご実印又は認印とそれぞれの運転免許証、パスポート等の本人確認書類が必要になります。
※案件によってはこれらの書類とは別にご用意していただく場合があります。

解説２　遺言書があって、遺言執行者がいない場合

遺言書があって、遺言執行者がいない場合の不動産の名義書換（移転登記）に必要な書類は次のとおりです。なお、家庭裁判所は、利害関係人の請求によって、遺言執行者を選任することができます。遺言執行者が選任された場合の不動産の名義書換（移転登記）に必要な書類は、遺言書があって、遺言執行者がいる場合と同じになりますので上記１の解説１をご参照ください。

遺言書に「相続させる。」とある場合
不動産の名義書換（移転登記）に必要な書類は次のとおりです。
①遺言書原本（公正証書遺言の場合は正本又は謄本）。ただし、遺言書が公正証書遺言以外の場合は、裁判所の検認手続が必要になります。
②遺言者（亡くなった人、法律上は被相続人といいます。）の死亡時の戸籍謄本・住民票（本籍の記載のあるもの）
③不動産を相続する方の戸籍謄本など遺言者の相続人であることの分かる戸籍・住民票（本籍の記載のあるもの）
④相続する不動産（土地・建物）の固定資産評価証明書（最新年度のもの）
※通常は、権利証は必要ありませんが、あれば参考資料としてご用意ください。※当事務所に登記をご依頼いただける場合、相続する方のご実印又は認印と運転免許証、パスポート等の本人確認書類が必要になります。
※案件によってはこれらの書類とは別にご用意していただく場合があります。

遺言書に「遺贈する。」とある場合
不動産の名義書換（移転登記）に必要な書類は次のとおりです。
①遺言書原本（公正証書遺言の場合は正本又は謄本）。ただし、遺言書が公正証書遺言以外の場合は、裁判所の検認手続が必要になります。
②遺言者（亡くなった人、法律上は被相続人といいます。）の出生時の実家の戸籍から結婚、亡くなるまでのつながりのある戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍など）・住民票（本籍の記載のあるもの）
③権利証（又は登記識別情報）
④相続人全員の戸籍謄本・住民票（本籍の記載のあるもの）・印鑑証明書（登記申請日を基準として３か月以内のもの）
⑤遺贈で不動産を譲り受ける方の住民票（本籍の記載のあるもの）
⑥遺贈で譲り受ける不動産（土地・建物）の固定資産評価証明書（最新年度のもの）
※当事務所に登記をご依頼いただける場合、相続人全員のご実印、遺贈で不動産を譲り受ける方のご実印又は認印とそれぞれの運転免許証、パスポート等の本人確認書類が必要になります。
※案件によってはこれらの書類とは別にご用意していただく場合があります。

解説３　遺言書がなくて、遺産分割協議書がある場合又はこれから遺産分割協議を予定している場合

遺言書がなくて、遺産分割協議書がある場合又はこれから遺産分割協議を予定している場合で、不動産の名義書換（移転登記）に必要な書類は次のとおりです。
①遺産分割協議書又は遺産分割協議証明書。なお、場合によって特別受益証明書、相続分譲渡証明書、相続放棄申述受理証明書等が必要になる場合があります。
②亡くなった人（法律上は被相続人といいます。）の出生時の実家の戸籍から結婚、亡くなるまでのつながりのある戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍など）・住民票（本籍の記載のあるもの）
③相続人全員の戸籍謄本・住民票（本籍の記載のあるもの）・印鑑証明書
④相続する不動産（土地・建物）の固定資産評価証明書（最新年度のもの）

※当事務所に登記をご依頼いただける場合、相続人全員のご実印と運転免許証、パスポート等の本人確認書類が必要になります。
※案件によってはこれらの書類とは別にご用意していただく場合があります。

解説４　遺言書がなく、遺産分割協議書がない場合（これからも遺産分割協議の予定がない場合）

遺言書がなく、遺産分割協議書がない場合（これからも遺産分割協議の予定がない場合）に、不動産の名義書換（移転登記）に必要な書類は次のとおりです。
なお、この場合は次のとおり法定相続分で不動産の名義書換（移転登記）がされます。

　

＜法定相続分＞

相続人	配偶者	配偶者以外の遺族
配偶者及び子	２分の１	２分の１
配偶者及び直系尊属	３分の２	３分の１
配偶者及び兄弟姉妹	４分の３	４分の１

①亡くなった人（法律上は被相続人といいます。）の出生時の実家の戸籍から結婚、亡くなるまでのつながりのある戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍など）・住民票（本籍の記載のあるもの）
②相続人全員の戸籍謄本・住民票（本籍の記載のあるもの）
③相続する不動産（土地・建物）の固定資産評価証明書（最新年度のもの）

※当事務所に登記をご依頼いただける場合、相続人全員のご実印又は認印と運転免許証、パスポート等の本人確認書類が必要になります。
※案件によってはこれらの書類とは別にご用意していただく場合があります。